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每经记者|陈荣浩每经编辑|魏官红
3月25日 ，港股上市房企佳兆业集团（HK01638 ，股价0.098港元，市值9.42亿港元）迎来了久违的强势表现 ，股价盘中涨幅一度突破60% ，当日收盘涨幅为27.27% 。
而在3月24日晚间，佳兆业发布公告称 ，公司预期2025年录得公司拥有人应占溢利不少于500亿元 ，同比实现扭亏为盈（2024年同期亏损285亿元） 。
值得注意的是，近期，旭辉控股 、远洋集团 、碧桂园相继发布2025年业绩预告 ，宣布通过债务重组实现扭亏为盈。《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）梳理发现 ，佳兆业、旭辉控股 、远洋集团 、碧桂园四家企业披露的账面盈利区间总额已达到740亿元至787亿元 。
佳兆业不少于500亿元的盈利预告，拉开了出险房企“重组扭亏潮”的序幕 。
每经记者梳理四家已披露扭亏预告的房企数据了解到 ，这场出险房企的业绩扭亏呈现出了明显的“规模大、时间集中 、路径一致”的特征 ，这四家企业重组带来的账面盈利超过了740亿元，成为2025年房地产行业年报的最大看点。
记者翻阅佳兆业发布的公告了解到 ，佳兆业境外债重组的规模约133.72亿美元 ，通过发行新票据及强制可转换债券的方式，实现债务减免规模约86亿美元 ，债务期限平均展期5年 ，2027年底前无刚性还本压力，新票据票面利率降至5%~6.25% 。而这笔重组带来的大额非现金收益 ，撑起了佳兆业2025年不少于500亿元的盈利规模 。
事实上 ，佳兆业并非今年以来第一个通过债务重组实现扭亏的房企，记者注意到，在房企披露的2025年业绩预告中 ，旭辉控股 、远洋集团、碧桂园也纷纷加入扭亏阵营。
3月23日晚间 ，碧桂园发布盈利预告，预计2025年净利润10亿元~22亿元 ，扭亏主因债务重组非现金收益；3月20日晚间 ，远洋集团发布2025年度业绩预告，预计2025年拥有人应占溢利60亿元~75亿元 ，此次预盈主要源于境内外债务重组取得的非现金收益；3月16日晚间 ，旭辉控股发布公告，预计2025年股东权益应占净利润170亿元~190亿元 ，扭亏的主要原因是旭辉在2024年年底时完成境外债重组 ，带来约400亿元一次性收益。
值得一提的是，这四家房企的债务重组多集中在2025年下半年 。梳理这些出险房企2025年的化债情况可知 ，佳兆业境外债重组协议于2025年9月获通过；旭辉、碧桂园的重组均在2025年12月29日至30日生效；远洋集团境外债务重组则于2025年3月27日生效 ，境内债务重组关键方案于2025年11月26日获通过 。
部分业内人士表示，这种“扭亏 ”更多是财务报表层面的改善，并不意味着企业经营基本面已实质性好转。
“此次部分出险房企通过债务重组实现扭亏 ，主要反映的是财务调整而非经营改善 ，这种扭亏报表短期内可缓解退市压力 、提振市场情绪，但剔除重组收益后 ，四家房企主业仍亏损 ，说明其核心的房地产开发 、销售及现金流生成能力尚未恢复 。 ”3月25日，苏商银行特约研究员付一夫向记者分析称 。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜也向记者道出了这种“集体扭亏”背后的“会计逻辑 ”：“根据会计准则 ，当房企与债权人达成债务重组协议时 ，减免的债务本金、利息或延期支付的债务现值与账面价值的差额，需一次性计入当期损益。以佳兆业为例 ，其500亿元利润几乎全部来自债务减免 ，而非销售回款或资产增值 。 ”
根据《企业会计准则第12号——债务重组》，债务重组是指在不改变交易对手方的情况下 ，经债权人和债务人协定或法院裁定 ，就清偿债务的时间 、金额或方式等重新达成协议的交易 。以修改其他条款进行债务重组的，债务人应按修改后条款确认新金融负债，重组债务账面价值与新负债公允价值差额计入投资收益/其他收益 ，体现在当期净?
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